Las promotoras inmobiliarias no hacen negocio con el alquiler de pisos

Según se recogía en el artículo de El País Negocios (15 de marzo de 2009), las esperanzas puestas por los promotores en el desarrollo empresarial de este sector no se han cumplido.

Con un millón de viviendas sin vender, se cree que lo lógico sería alquilarlas, lo que permitiría a las promotoras pagar los intereses de sus deudas. No es así. Pese a las medidas de apoyo, las promotoras inmobiliarias muestran poco interés por el alquiler de pisos. Aun cuando tenga unos 240 pisos en alquiler, en la empresa Martinsa-Fadesa apuntan que "no vamos a convertir el hipotético stock de viviendas a este régimen, ni acometer obra nueva con este propósito". Lo mismo sucede en Realia, donde ni siquiera contemplan el arrendamiento con opción a compra.

Cuando empezaron a caer las ventas se daba por hecho que el alquiler podía ser una solución y una oportunidad para crear un mercado y un sector especializado. Había demanda de vivienda que no podía materializarse en compraventas por culpa del cierre crediticio de la banca. Un año después, casi ninguna de las grandes promotoras ha seguido el ejemplo de empresas como Testa (Sacyr), Diursa o Detinsa, que sí han apostado por el alquiler aunque de una forma moderada.

Diursa, por ejemplo, que lleva 30 años en el sector inmobiliario, tiene sólo 983 viviendas en alquiler. "Pero, de éstas", señala Carmen Rodríguez, su Directora de patrimonio, "809 son protegidas". Detinsa tiene varias promociones en arrendamiento, pero "bajo fórmulas de vivienda de alquiler protegido o vivienda precio libre concertado", explica desde la compañía.

Incluso en vivienda libre, las empresas especializadas en arrendamientos, más que comprar promociones, tratan de construirlas. Para ser rentable, la vivienda en alquiler debe tener unas características determinadas. "Tiene que diseñarse", explican por ejemplo desde Realia, "para un público objetivo como los jóvenes". Buena parte de las viviendas construidas en el boom son de "reposición": iban destinadas a familias de clase media, interesadas en cambiarse a un piso más grande. "Y son difíciles de alquilar", según manifiestan representantes de Realia.

Tampoco ha funcionado el alquiler con opción de compra, a priori una de las soluciones pues se difiere la adquisición hasta que pase la crisis, debido a la fiscalidad y a la ley de arrendamientos urbanos. Uno de los problemas que se plantea es que, al tratarse de un arrendamiento, se grava con un IVA del 16% lo que encarece mucho el precio. Tampoco resuelve el problema financiero de las promotoras inmobiliarias.

Lo mismo parece que están pensando las entidades financieras, que no muestran entusiasmo ante las iniciativas para convertir viviendas para venta en alquiler. Todo indica que les interesa más vender, aunque sea lentamente. La línea ICO-Vivienda, aprobada en diciembre de 2008 para refinanciar las deudas de las promotoras con el alquiler, no ha tenido respuesta. Como explican en la entidad, "pese a que se han asignado 3.000 millones de euros, sólo se han cerrado cuatro operaciones por 11 millones". Pedro Pérez, presidente del G-14, que agrupa a las grandes promotoras, dice que "los bancos, pese a que se adhirieron a la línea, no la han difundido". Una situación extraña por cuanto la línea ICO-Vivienda podía ser útil para promotor y banca: se trataba de refinanciar la deuda de la promotora con un crédito a siete años, pagable al final. Los intereses se abonan con los alquileres. "La banca", dice Pérez, "se queja de que el riesgo sigue en sus manos y de que el margen, el 1,45% sobre el Euríbor, no es atractivo".

Pero, hay más. A las promotoras inmobiliarias no les gusta el alquiler porque no es su negocio. Como explican en Diursa, el arrendamiento es un negocio de servicios con una perspectiva a largo plazo. "Requiere", dice Rodríguez, "una estructura compleja y mucho esfuerzo. Hay que tener un parque de viviendas totalmente equipado y cuidado, dotarlo de servicios, mantenerlo en perfectas condiciones y atender las demandas de los inquilinos".

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